□ 問(wèn)計(jì)代表

□ 本報(bào)記者 朱寧寧

物業(yè)管理在現(xiàn)代社會(huì)中扮演著至關(guān)重要的角色，已深度融入億萬(wàn)家庭的日常生活。完善物業(yè)管理制度、提升物業(yè)服務(wù)水平，始終是全國(guó)人大代表關(guān)注的焦點(diǎn)。近年來(lái)，多名代表深入一線調(diào)研，傾聽(tīng)多元聲音，積極建言獻(xiàn)策，全國(guó)人大常委會(huì)將“大力實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”確定為2025年重點(diǎn)督辦建議。

如何推動(dòng)物業(yè)管理從“管秩序”向“優(yōu)服務(wù)”轉(zhuǎn)型，讓“家門口的幸?！甭涞厣?？《法治日?qǐng)?bào)》記者近日邀請(qǐng)全國(guó)人大代表、重慶市律師協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、北京大成（重慶）律師事務(wù)所董事局主席陳友坤，全國(guó)人大代表、江蘇金峰水泥集團(tuán)有限公司總裁徐云飛，全國(guó)人大代表、沈陽(yáng)大學(xué)體育學(xué)院教授李曉霞，全國(guó)人大代表、振德醫(yī)療用品股份有限公司紹興工廠制造三車間主任孟紅娟，從制度建設(shè)、業(yè)主自治、老舊小區(qū)管理等維度，提出建議破解物業(yè)治理困局。

陳友坤：

劃清權(quán)責(zé)斬?cái)辔飿I(yè)雙重收費(fèi)亂象

大量物業(yè)糾紛案件中，最讓業(yè)主無(wú)奈的，是“權(quán)責(zé)不清、收費(fèi)不明”的亂象。不少物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用收取不透明，特別是在設(shè)施維護(hù)、安保響應(yīng)、環(huán)境保潔等核心服務(wù)領(lǐng)域，存在“重收費(fèi)輕服務(wù)”的現(xiàn)象。

值得注意的是，不少物業(yè)公司將電梯廣告、車位出租等公共收益占為己有，形成“雙重收費(fèi)、多重獲利”的畸形盈利模式。究其根源，跟當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)普遍采取既按公攤面積收取基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)，又對(duì)業(yè)主專有部分收取增值服務(wù)費(fèi)的“雙軌制”收費(fèi)模式直接相關(guān)。這不僅違反民法典的相關(guān)規(guī)定，而且構(gòu)成對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)性侵害。

只有用清晰的規(guī)則劃清權(quán)責(zé)邊界，才能讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，讓物業(yè)公司踏踏實(shí)實(shí)服務(wù)。我建議按照“公正合理、質(zhì)價(jià)相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)費(fèi)收取范圍，加大對(duì)物業(yè)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)收益的打擊力度。在一個(gè)合同周期內(nèi)，要對(duì)物業(yè)公司的漲價(jià)次數(shù)、漲價(jià)幅度等進(jìn)行嚴(yán)格限制，避免物業(yè)公司低價(jià)中標(biāo)后再“坐地起價(jià)”。

徐云飛：

降低門檻破解成立難決策難困境

成立業(yè)主大會(huì)、選出業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)實(shí)行自治，是民法典作出的頂層制度設(shè)計(jì)，也是業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益、提高居住品質(zhì)、推動(dòng)小區(qū)和諧發(fā)展的重要途徑。

但我在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立難，已成為制約小區(qū)治理的“老大難”。有的物業(yè)公司為了逃避監(jiān)督，通過(guò)各種手段阻礙業(yè)主委員會(huì)成立。有的物業(yè)公司甚至通過(guò)小區(qū)業(yè)主微信群等網(wǎng)絡(luò)工具監(jiān)控小區(qū)輿情和業(yè)主議題，阻礙業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建，以此操控管理小區(qū)。

民法典規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)需“由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。但是，“雙三分之二”的參與要求，在實(shí)際操作中往往較難實(shí)現(xiàn)。

針對(duì)這些困境，我建議通過(guò)修法降低業(yè)主參與比例要求，并重新構(gòu)建物業(yè)管理制度，結(jié)合我國(guó)“大型小區(qū)多、業(yè)主分散”的特點(diǎn)，將排水、消防等涉及公共安全的服務(wù)明確由政府承擔(dān)。

李曉霞：

健全制度避免老舊小區(qū)亂象復(fù)現(xiàn)

近年來(lái)，隨著城市更新、老舊小區(qū)改造等惠民工程實(shí)施，老舊小區(qū)的地下管網(wǎng)、道路設(shè)施、美化綠化等進(jìn)行了批量大規(guī)模改造，居民生活環(huán)境得到大大改善。但由于老舊小區(qū)的物業(yè)公司一般是小型物業(yè)公司，管理水平低、制度不完善、行為不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造后又變回“臟亂差”。

我建議，一方面，全面清理現(xiàn)有物業(yè)公司，尤其是整頓手續(xù)不合規(guī)、服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不滿意的老舊小區(qū)物業(yè)公司，讓廣大居民享受到優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。另一方面，進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度，簡(jiǎn)化業(yè)主委員會(huì)成立流程，讓業(yè)主能真正監(jiān)督物業(yè)。此外，構(gòu)建政府有關(guān)部門、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)共同參與的矛盾糾紛協(xié)商化解機(jī)制，搭建物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的日常溝通平臺(tái)，著力推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化、公開(kāi)化，增進(jìn)小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任與支持。

總之，只有讓物業(yè)公司規(guī)范起來(lái)、業(yè)主參與進(jìn)來(lái)、政府監(jiān)管到位，才能避免老舊小區(qū)改造后反彈，讓好環(huán)境一直維持下去。

孟紅娟：

加強(qiáng)治理提高老舊小區(qū)管理水平

我十分關(guān)注老舊小區(qū)的治理問(wèn)題，為此專門進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)突出問(wèn)題：一是居民主體意識(shí)弱，不少老舊小區(qū)居民抗拒花錢購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象非常普遍。二是自治管理水平相對(duì)落后，老舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)行的非常少，業(yè)主共同決定制度未得到有效貫徹執(zhí)行。三是長(zhǎng)效管理機(jī)制還未建立。一些老舊小區(qū)采取社區(qū)每年收取少量衛(wèi)生費(fèi)或業(yè)主交納較低標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理費(fèi)的方式，導(dǎo)致單項(xiàng)改造成果未能有效保持，設(shè)施老化破舊，維護(hù)成本高，事故隱患多，物業(yè)管理主體負(fù)擔(dān)沉重。

結(jié)合這些問(wèn)題，我認(rèn)為，首先要分類推進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理，按條件把小區(qū)分為ABC三類，A類成熟小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司，B類開(kāi)放式小區(qū)打包管理，C類相對(duì)管理較差的小區(qū)先由政府托管再推向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)全覆蓋。其次要拓寬服務(wù)空間，借城市更新補(bǔ)建物業(yè)用房和經(jīng)營(yíng)性用房，建“鄰里中心+”養(yǎng)老、購(gòu)物等服務(wù)。最后要破解資金難題，既吸引商業(yè)業(yè)態(tài)和資本進(jìn)來(lái)，也挖掘小區(qū)資源建停車場(chǎng)、照料中心等增加收入。