□ 王欣新（湘潭大學(xué)特聘教授）

房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件是企業(yè)破產(chǎn)案件中最為復(fù)雜的類型之一，不僅關(guān)系債權(quán)人、債務(wù)人、出資人等各方利害關(guān)系主體的正當(dāng)權(quán)益保護(hù)，而且還可能涉及拆遷戶、購房消費者、建設(shè)工程款債權(quán)人等特殊社會群體的居住權(quán)、生存權(quán)、職工債權(quán)等特別權(quán)益的保障。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時，在債務(wù)人最重要的財產(chǎn)——商品房之上，往往會存在競合的多重物權(quán)、債權(quán)、擔(dān)保、合同等權(quán)利義務(wù)和各種復(fù)雜的法律關(guān)系，從而引發(fā)多重的權(quán)利矛盾與沖突。由于破產(chǎn)程序是債權(quán)人、債務(wù)人、出資人等各方利害關(guān)系主體正當(dāng)權(quán)益的最后實現(xiàn)渠道，利益矛盾尤為激化，甚至?xí)苌绊懨駲?quán)民生、社會穩(wěn)定、金融安全等問題，需要格外重視并予以研究解決。

府院協(xié)調(diào)背景下的房企破產(chǎn)案件現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的重要特點之一，是在案件的審理中會產(chǎn)生很多的社會衍生問題與破產(chǎn)辦理難題，諸如企業(yè)破產(chǎn)清算注銷后的職工安置問題，存在法律瑕疵的財產(chǎn)（如商品房）的變現(xiàn)與處置問題，房地產(chǎn)必要的規(guī)劃調(diào)整（如提高容積率），購房消費者居住權(quán)、生存權(quán)、債權(quán)的維護(hù)，保交房建設(shè)資金的優(yōu)先清償?shù)壬鐣?，共益?zhèn)鶆?wù)的借貸與清償順位等。這些社會問題的解決和特殊政策的落實，對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序能否順利進(jìn)行，具有非常重要的作用。

企業(yè)破產(chǎn)法的實施需要諸多相關(guān)社會配套法律制度的支撐與協(xié)助，而需要處理的相關(guān)社會問題，往往并不在法院的職權(quán)范圍內(nèi)，法院也不具有相應(yīng)的資源。很多問題是在地方政府有關(guān)部門的職權(quán)管理之下的，所以要解決上述問題，很多方面的工作都要借助于府院協(xié)調(diào)機(jī)制。

在府院協(xié)調(diào)制度的實施中，取得了許多良好的經(jīng)驗，但同時也存在一些需要進(jìn)一步完善的地方，還有待于在企業(yè)破產(chǎn)法的修訂過程中予以解決。第一，建立制度化、法治化的破產(chǎn)工作協(xié)調(diào)機(jī)制。使府院協(xié)調(diào)形成常態(tài)化、可復(fù)制、制度化的工作機(jī)制，將工作和責(zé)任落實到具體部門和人員。第二，具體明確政府部門負(fù)有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與破產(chǎn)相關(guān)行政事務(wù)的主管責(zé)任，避免相互拖延推諉。這樣就可以使府院協(xié)調(diào)走上“建機(jī)制、定機(jī)構(gòu)、明職責(zé)”的法治化道路。這是在我國目前狀況下保障房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件順利受理、審理的重要輔助環(huán)節(jié)。

府院協(xié)調(diào)要建立在雙方積極協(xié)助的基礎(chǔ)之上，同時要注意避免并糾正地方政府可能出現(xiàn)的不作為、亂作為現(xiàn)象。地方政府要為法院受理、審理破產(chǎn)案件提供各方面的社會保障，包括依法協(xié)助解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的各種社會問題，挽救房地產(chǎn)危困企業(yè)要建立在法治與科學(xué)的基礎(chǔ)之上。

房企破產(chǎn)法定優(yōu)先權(quán)的系統(tǒng)完善

在房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件中，設(shè)定有較多的法定優(yōu)先權(quán)。例如，2023年《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》中規(guī)定，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，或在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者的價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)受償。這一規(guī)定對維護(hù)商品房消費者的權(quán)利、維護(hù)社會穩(wěn)定起到重要作用。

我國在法定優(yōu)先權(quán)規(guī)定方面缺乏系統(tǒng)的、集中的法律規(guī)定和權(quán)利集中后的綜合權(quán)衡與協(xié)調(diào)。目前的法定優(yōu)先權(quán)大多僅是散見于不同的相關(guān)法律尤其是司法解釋文件中，對優(yōu)先權(quán)的設(shè)置以及權(quán)利沖突的解決，呈現(xiàn)較多的權(quán)宜性，而缺乏內(nèi)在法律邏輯的統(tǒng)一，使企業(yè)破產(chǎn)法在維護(hù)債權(quán)人平等和實現(xiàn)社會公平、正義方面功能發(fā)揮得不夠充分。

當(dāng)給予某一特定社會群體以某項特別優(yōu)先受償權(quán)時，需要充分審慎地考察其他類似社會群體（如其他非消費購房人）的相關(guān)權(quán)利是否也應(yīng)得到相應(yīng)實質(zhì)公平的保障、某項優(yōu)先受償權(quán)社會政策的出臺是否會過度影響其他社會群體的正當(dāng)利益。在房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)程序中，很重要的一個問題就是要正確解決不同社會群體的權(quán)利尤其是不同優(yōu)先權(quán)之間的矛盾，要在居住權(quán)、生存權(quán)等特殊優(yōu)先權(quán)、一般法定優(yōu)先權(quán)、約定擔(dān)保物權(quán)、法定擔(dān)保權(quán)、普通債權(quán)、共益?zhèn)鶆?wù)、劣后債權(quán)等相關(guān)權(quán)利的沖突中尋求公平。要設(shè)置能夠為大多數(shù)社會群體接受的合理權(quán)利實現(xiàn)順序，以體現(xiàn)實質(zhì)公平。

所以，在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件時，要從更為宏觀的角度定位，健全、完善立法，運用各種可能的法律制度與手段，解決存在的權(quán)利沖突與矛盾，尋求實現(xiàn)各項正當(dāng)權(quán)利之間的實質(zhì)公平。

擔(dān)保物權(quán)與共益?zhèn)鶆?wù)的清償順位問題

探討解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的各種疑難問題，難免會遇到擔(dān)保物權(quán)與共益?zhèn)鶆?wù)的清償順位問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定（三）》第二條第1款規(guī)定：“破產(chǎn)申請受理后，經(jīng)債權(quán)人會議決議通過，或者第一次債權(quán)人會議召開前經(jīng)人民法院許可，管理人或者自行管理的債務(wù)人可以為債務(wù)人繼續(xù)營業(yè)而借款。提供借款的債權(quán)人主張參照企業(yè)破產(chǎn)法第四十二條第四項的規(guī)定優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權(quán)清償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但其主張優(yōu)先于此前已就債務(wù)人特定財產(chǎn)享有擔(dān)保的債權(quán)清償?shù)?，人民法院不予支持?！北究钜?guī)定此類借款可以參照共益?zhèn)鶆?wù)清償，解決了企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)重整挽救中缺乏資金的困境，但是其規(guī)定此類共益?zhèn)鶆?wù)在任何情況下都不能優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)受償，則有待完善。

在重整程序中，上述新發(fā)生的借款與擔(dān)保物權(quán)不發(fā)生關(guān)聯(lián)關(guān)系時，不能優(yōu)先于對債務(wù)人特定財產(chǎn)已享有物權(quán)擔(dān)保的債權(quán)清償，這是應(yīng)當(dāng)遵守的一般原則。但是，如果完全不考慮例外情況，對所有的借款不區(qū)分其用途和受益人都如此處理，就會陷于過于絕對化的誤區(qū)。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)的重整中，新借款往往是用于已經(jīng)設(shè)置抵押的未完工房地產(chǎn)項目的續(xù)建。在此情況下，經(jīng)過新借款的投入，擔(dān)保物的市場價值會得以實現(xiàn)、得到提高。擔(dān)保債權(quán)人就可能從原來的擔(dān)保物上得到更高額乃至全額的清償，擔(dān)保債權(quán)人成為新貸款的受益人。如果不承認(rèn)新借款在這些情況下對原有的擔(dān)保物權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，就不可能有投資人為以原有擔(dān)保物為重整物質(zhì)基礎(chǔ)的企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營提供借款。由此，不僅對債務(wù)人企業(yè)的重整挽救難以成功，擔(dān)保債權(quán)人自己的利益也同樣會受到損失。所以，對新借款與原有物權(quán)擔(dān)保債權(quán)之間的清償順位，應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款的用途、受益人是誰確定。如果新借款（全部或其一部分）是用于提升特定擔(dān)保物的價值，為擔(dān)保債權(quán)人的利益而發(fā)生的，遵循“誰受益誰付費”的公平原則，該項借款（或其中的該部分借款）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于該擔(dān)保債權(quán)受償。

做好房地產(chǎn)企業(yè)的重整挽救，保障債務(wù)人、債權(quán)人、投資人等利害關(guān)系人的正當(dāng)權(quán)益，法官和管理人不僅要掌握好企業(yè)破產(chǎn)法的理論與實務(wù)工作經(jīng)驗，在企業(yè)破產(chǎn)法之外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注、熟知房地產(chǎn)行業(yè)本身的法律、行政法規(guī)、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理等問題。只有掌握多方面的專業(yè)知識，提升各方面的辦事能力，才能更好破解房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中遇到的各種難題，完成肩負(fù)的歷史使命。